最近，成都的购房者刘先生非常烦恼，因为他们购买的房子的产权由住宅变成了公寓。这种变化让刘先生的地产权直接缩水了30年。我们都知道，公寓的土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权是70年。虽然两者目前都可以用于居住，但在法律上，这两者依然确定为不同的用途。
现在，大众对房价非常敏感，很多人为了购买房屋，耗尽了所有积蓄，还背上了不少的房贷。对于一些缺乏购房经验的购房者来说，其关注点通常在于房屋本身，而对于房屋的产权并不太关心。这就是本例中的购房者刘先生所面临的问题。在购买房屋时，他在售楼处被置业顾问介绍了住宅和公寓两种类型。尽管当时刘先生要求购买住宅，但他并不了解这两者的区别。因此，在没有认真核实房屋用途的情况下，他直接签订了合同，最终让自己变得被动。
实际上，目前很多项目都是住宅和公寓混建的，这两种类型的房屋存在以下几个主要差别：
首先，产权年限。住宅的土地使用年限是70年，而公寓大多数的土地使用年限是40或50年。
第二、公寓与住宅的部分功能不同，例如，公寓不通燃气，能源只能依靠电力。因此，公寓的居住成本较商品住宅要高。
第三、在贷款方面，公寓必须要求50%首付款使用商业贷款，不享受首套房贷款的利率优惠。而住宅则可以使用20%的首付款，可以用公积金贷款，同时可以享受首套房贷款利率的优惠。
第四、落户问题。公寓一般不可落户，也不能保证孩子能够就近上学。而住宅则可以落户，孩子可以就近上学。
第五、在得房率方面，由于公寓的消防标准要高于住宅，且住户密度大，导致得房率较高只能达到7成左右，而住宅则能超过8成。
最后，也是最重要的一点，同一个小区的公寓和住宅相比，其保值效果要更差。例如，公寓的光照标准比住宅低，导致公寓的价格比同地段的住宅低。
律师认为，购房者在购房时应仔细询问清楚项目的产权性质。如果开发商在签订合同时没有明确告知房屋的使用性质，会涉嫌欺诈。如果购房者需要退房并要求赔偿，需要证明其自身损失的数额，维权存在一定的困难。开发商利用购房者维权成本高的现状，敢于不予回应，这是目前存在的问题。因此，在签订合同时明确房屋的使用性质，不给开发商可乘之机，是一种较好的方式。
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