一个借款人李某借了100万元钱给王先生，作为抵押的是他的一套住房，这在借款合约上明确写明并将房产证交给了王先生。然而，半年后，王先生发现李某以遗失房产证为由重新办理新的房产证，并且在没有通知王先生的情况下出售了这套房子。这时，王先生想知道如果这个房产还没有过户，他是否能拿回这个房产，如果已经过户，应该怎么办？
律师回答：
北京大成（广州）律师事务所郑文双律师指出，现在王先生的处境非常不利。虽然借款合约上约定了房产作为抵押，但是双方并没有在房管局对房产进行抵押登记，这导致王先生对该房子的抵押权失去了对第三方（即本案例中房产的买方）的效力。
假如房产已经完成过户，王先生只能选择直接向法院起诉李某追偿借款。即使房产还未完成过户，但由于王先生和李某只是约定房子作为借款的抵押，这一约定并不直接导致房屋归王先生所有，王先生只是享有该房产的优先受偿权，仍难以阻挠买卖的实现，王先生的处境非常被动。
为了避免同类问题的发生，如果双方约定以房产抵押借款，应当立即到房管局办理抵押登记。即使已经办理了抵押登记，也不能逾期未还款而未经借款方同意就直接将房产过户。但至少如果李某未经王先生同意就随意卖房，王先生也有一定的保护。
在办理抵押登记后，如果确认李某已经没有偿还能力，王先生可以通过司法程序起诉并申请执行，通常情况下会拍卖房产以抵债，王先生在房产被拍卖后就可以收回自己的借款。
最后应该提醒的是，如果房屋是共有产权，部分产权拥有者可以不经其他产权人同意便把自己名下的部分产权拿去抵押，因此不要轻易接受部分产权房作为抵押品。
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