当小区发生恶性刑事案件导致业主人身或财产遭受损失时，业主或其近亲属会提起诉讼要求物业公司承担赔偿责任。然而，同一案件在不同法院中的判决却存在很大差异，这是由于法官对法律理解不同、原被告举证力度不同所致。律师归纳了以下几个问题：物业管理公司是否有责任？具体的责任是什么？物业公司承担或免除责任的法律依据是什么？业主必须注意哪些问题才能打赢此类诉讼？
律师认为首先需要查看《物业管理合同》中对物业公司责任和义务的约定。物业管理中的安全保障责任主要看双方之间的权利义务约定，是否明确包括了物业公司有义务确保小区内的业主、物业使用人的人身财产不受不法侵害。如果有明确的约定，物业公司自然不能免除责任。
大多数的物业管理合同并不会对此项义务进行约定，即使是封闭的高档住宅小区，合同中也只有模糊的约定，例如提供24小时保安服务。因此，物业公司提供的保安服务所维护的是公共区域内的安全保障义务，而不可能对每个业主的人身安全承担特别的责任。一般来说，只要物业公司尽到了普通的安全注意义务就可以。然而，如果物业公司没有在合理的限度内尽到安全保障义务，就要承担违约赔偿责任。
物业公司疏于管理导致的责任一般都是明显的。例如，门卫无人值班、门卫管理疏松、没有保安巡逻值班、没有配备足够的保安人员、电子监控系统失灵、封闭的出入口没有封闭、围墙等围护装置倒塌没有及时修理或看护等。如果业主或物业使用人人身或财产遭受损失，虽然该损失是由物业管理合同外的第三人引起的，但根据合同法的对第三人侵权的规定，物业公司仍应当承担赔偿责任。
如果确认物业公司的管理过错和刑事案件的发生有密切关系，物业公司存在违约行为，罪犯承担侵权责任。业主必须注意以上问题，才能在此类诉讼中获胜。
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