房贷办不下来有三种情况：开发商原因、政策变动和购房者原因。前两种情况可以让开发商退还首付款，而购房者原因则需支付开发商违约金。
1、开发商原因导致房贷办不下来
如果开发商造成了房贷无法办理的情况，例如没有取得预售许可证或销售不符合要求的现房，购房者可以要求开发商退还首付款、定金和利息的损失。
2、政策变动导致房贷办不下来
如果由于房贷政策发生变化而导致房贷无法办理，购房者可以与开发商协商退房，并要求退还首付款。如果购房合同没有规定，则可以通过提供证据来起诉开发商并要求退还首付款和定金。
3、购房者原因导致房贷无法办理
如果由于购房者提供的资料不完整或不真实，或者因个人信用有污点导致房贷无法办理，购房者可以申请退房，但需要支付开发商一定的违约金。
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