谁有权使用小区停车位，是租还是售？小区车位问题引发开发商、物业和居民三方的争议。最近，有报道称某小区规定，如果业主不买车位，则不能将私家车停放进小区，引起了不少业主的关注。那么，小区业主是否有优先使用停车位的权利？小区物业是否有出租或销售小区车位的权利？
要回答这些问题，我们首先需要清楚三个问题：
一、开发商和物业之间的关系是什么？
按照国家建设单位分离房地产开发和物业管理的原则，物业管理企业应该通过招标方式选聘资质相应的企业。但现实情况是，许多小区物业管理企业都是从开发商中分离出来的，他们之间普遍存在着父子关系。因此，在小区的停车位问题上，一般情况下，物业和开发商是一个利益共同体。但也有些例外，例如在物业公司更替时，开发商和物业公司可能会发生冲突。
二、如何确定小区车位的产权归属？
按照《中华人民共和国物权法》第74条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库应首先满足业主的需求。车位和车库的归属，由双方在出售、赠送或出租等方式中约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
三、小区车位分为几类？
一般情况下，车位分为三类：产权车位、公摊车位和人防车位。
产权车位主要是指由开发商建造的地下车库，开发商也独立拥有车库的产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第74条第3款规定，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。
人防车位是人防工程规划中的车位。根据《物权法》和《人民防空法》立法原则谁投资、谁受益，在不影响防空功能和满足业主需求的前提下供业主使用，可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
对于开篇的案例，物业是否有权禁止没有购买车位的业主车辆进入小区？
首先，我们需要知道小区车位的性质。如果是开发商的产权车位，则小区业主可以成立业主委员会与物业进行沟通和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，该车库所有权属于全体业主共有，不可能出售或出租。
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