现在大多数购房者几乎无法全款购房，在贷款购房方面，首套房和非首套房之间的差距很大。通常来说，首套房只需要支付全款的20%至30%作为首付款，而二套房则可能需要支付60%甚至更多的首付款。因此，无论是住房刚需群体还是住房投资者，都非常看重首套房的资格认定。但是，一些购房者在购房前仍然对于首套房和首次购房存在困惑，他们通常认为这是同一概念，但银行并不这样认为。
这与我国现行的因城施策有关。不同城市对于首套房的定义有三种：认房不认贷、认贷不认房、认房又认贷。在认房不认贷的情况下，银行只看你是否拥有房产，而不是你是否有过贷款记录。例如，如果你之前曾贷款购买过房产并已还清，但之后卖掉了房产，现在再次购买第二套住房时仍被视为首套房。而在认贷不认房的情况下，无论你名下有多少套房产，只要你曾经有过贷款记录，再次打算贷款购房时就不视为首套房。最后，在认房又认贷的情况下，大多数一线城市和热点城市都会采用这种方式，要求购房者必须是没有房产和贷款记录的才能拥有首套房的资格，即使之前购买的房屋贷款已经还清并被卖掉了，只要有历史记录，就不能再视为首套房。
因此，购房者在购买房屋前，需要了解当地的限购措施。我曾经看到过一则新闻，讲述了长沙的一对夫妇打算购买房屋，但是由于男方在婚前曾购买过一套房屋，尚未还清贷款，因此为了享受首套房的首付款和契税，他们决定以女方的名义购买房屋。但是，当他们看好了房子并申请贷款时，银行却告诉他们这套房产不能算作首套房。
对于夫妇共同购房的情况，银行判断的依据是双方的材料，而不是购房者本人的。首套房有不同的界定方法。如果夫妇中的一方在婚前曾经贷款购买房屋，而另一方没有房屋贷款记录也没有房屋，两人一起购房时，房产证上只写入无房者的名字，这种情况下，购房者所购房屋算作首套房；但如果夫妇中的一方在婚前已经购买了房屋并在还贷中，而另一方没有房屋贷款记录也没有房屋，两人共同购房时，房产证上必须写入两人的名字，且即使另一方没有贷款记录，这种情况下购房者所购房屋也不能算作首套房。如果夫妇中的一方在婚前已经拥有房屋但没有贷款记录，并且另一方在婚前没有房屋贷款记录也没有房屋，那么在婚后申请贷款购房时，购房者所购房屋仍然可以算作首套房。
因此，夫妇共同购房的情况比较复杂，不论是婚前还是婚后，银行都会考虑夫妇双方的购房和贷款记录。如果双方之中有一方在婚前购买过房屋并仍在还贷过程中，那么即使另一方没有购买过房屋也没有贷款记录，两人共同购买房屋时也无法享受首套房的优惠。
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