房产证是什么？有什么作用？开发商不能办理房产证的情况有哪些？
房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证。一般情况下，房产证是指房屋所有权证，由不动产登记机关发放，证明房屋所有权的书面凭证。购房者通过交易取得房屋的合法所有权，可依法行使占有、使用、收益和处分权利。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书。其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者依靠证书管理和使用自己的房屋。
根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。那么，如果在城市购买房屋却不办理房产证，这就不符合法律规定。个人向开发商购买房屋或从个人手中购买二手房，这只是平等的民事行为，如果不办理房产证，则这种房屋将不受国家法律保护。只有经过国家房屋交易部门，完成法律的鉴证程序，取得房屋所有权证，即产权证后，买房人才对所购房屋有了合法的所有权，才能真正成为个人的合法财产，即房屋的合法主人。
房屋所有权证是国家依法保护所有权的合法凭证。房屋有了产权证后，不仅可以长期居住，而且可以出租、转让、交换、赠予、继承和抵押，且在建设拆迁时可以得到补偿。如果没有房产证，则上述行为都属于不合法的。当个人房屋权益受到侵害时，也不能依法获得国家保护。如果购房者无法取得房地产权证，则其所购房屋所有权尚处于不确定状态，购房者将无法获得以下权利：
1、不能进行买卖、赠与、交换、继承、出租等活动，即使签订相关合同也均为无效合同，不受法律保护。
2、在房屋被拆迁时不能按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
3、无法设定抵押权、典权等其他权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其他民事责任。
4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;
6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
对于开发商而言，不能办理产权证的主要情况有：
1、利用集体所有土地开发的项目
2、未经立项批准或私自变更立项的项目
3、未取得规划审批的项目
4、私自变更规划的项目
5、私自改变土地用途的项目
6、土地产权存在纠纷
7、没有销售许可证又无产权证的房屋
8、未经验收或验收不合格的房屋
9、土地或房屋未解除抵押的
10、开发商未交纳相关税费的
11、土地、房屋被有关部门司法查封。
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