在二手房交易中，房产价格是重要的参考因素，在开价时也扮演着至关重要的角色。
主观因素
1. 户型
房屋的利用率越大，评估价也越高。而”三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房则会在评估价上扣减约10%。
2. 楼层
对于塔楼而言，中间层的价值高于高层、底层。而对于板楼而言，中间层的价值也高于1层、5层和6层。如果以1层为基准价，那么2层和6层的价格会在此基准下减少3%，而3层和4层则会增加3%。而对于楼顶的房屋，则会减少5%的价格。
3. 使用年限
房龄越长，房屋使用年限越长，估价就越低。而房龄较小、使用年限较短的房屋则估价相对较高。
4. 房屋朝向
对于塔楼而言，东南朝向的房屋价值最高，而对于板楼而言，南北朝向的房屋价值最高。
此外，房屋的面积、装修、物业等因素也会直接或间接地影响房屋估值的高低。
客观因素
1. 地理位置
房屋的地理位置不同，其价格也会有所不同。交通便利，距离市中心较近的房屋价格自然较高。
2. 市场行情
房屋评估价受市场影响较大。如果某个区域的房价持续上涨，银行会根据市场行情调整房屋每平米估值上限，以达到与市场价格协调的目的。
3. 城市发展前景规划
城市的未来发展方向也会影响房屋价格及银行对房屋的评估价值高低。
4. 消费者心理
购房者的喜好及交易心态也会对二手房的评估价格产生一定影响。如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。
那么，什么情况需要启用”房产评估”呢？
1. 向银行申请房贷
申请住房按揭贷款时，银行会委托评估公司进行评估，或者按照房管局的评估价确定您可以贷到多少款。
2. 缴纳税费
二手房交易税费是根据评估价确定的，价格高则涉及的税费也会更高。例如，二手房需缴纳的增值税、契税、个税等都是根据评估价与对应比例来确定的。因此，高评估价并不总是最优的选择。
为了避免买卖双方签订阴阳合同避税，相关部门也会对交易房产进行评估。
3. 房屋出现问题需要申请保险
一旦被保险的房屋出现问题，保险公司将按评估价给予赔付。
4. 发生交易纠纷
二手房交易过程中，如果一方对价格不满意而发生纠纷，则需要第三方进行评估，作为仲裁、调节或诉讼的参考。
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