定金和订金是法律上的概念，用于履行合同和表示诚意。定金具有双重担保性，即交付定金的一方不履行债务，将丧失定金，而收受定金的一方不履行债务则应双倍返还定金。而订金则是一种预付款或诚意金，给付订金的一方不履行约定的债务有权要求返还。
尽管定金通常不可退还，但并非所有的定金都不能退还。如果开发商不符合商品房销售条件，购房者已经交纳了定金，那么无论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，因不能归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，出卖方也是应当返还定金的。
在购房定金合同纠纷处理中，首先要确认协议的效力。如果合同无效，定金应该全部返还。其次，要确认协议有无欺诈、重大误解等情况。如果有，在协议撤销后，定金应该全部返还。在协议合法有效的情况下，要确定谁是违约方，谁是守约方。如果只是签订了定金协议，如果因买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达成一致导致买卖合同没有成立，定金应该全部返还。
为避免纠纷，应谨慎签订定金协议，不要给付定金直至与卖家全部协商一致。另外，要直接给付定金给卖家，减少环节以降低纠纷。购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同。任何承诺都应落实成书面形式，并且个人签字生效，公司必须盖单位的合同专用章才生效。录音、证人证言也可以作为证据。
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