小产权房是指建于农村集体土地上的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证是由乡政府或村政府颁发，不是由国家房管部门颁发的。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。尽管小产权房不是法律概念，但人们在社会实践中形成了一种约定俗成的称谓。然而，小产权房存在着购买风险。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，成为社会关注的热点。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，也不受法律保护。购买小产权房存在着法律风险和政策风险。由于乡产权房只具备普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人的权益很难得到维护。此外，购买在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房后如遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人甚至无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿也是微乎其微的。
此外，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果将购房资金预交给没有任何资质的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。此外，农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证。因此，购买小产权房需要谨慎慎重，希望大家在购房时能够慎重考虑。
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