在营改增政策下，上海的房价会上涨还是下跌？对于个人二手房买卖有什么影响？交易税费是否增加还是减少？
最近，上海的外来常住人口出现了负增长。这是十五年来的第一次，也是改革开放四十年来的首次。随着政策对特大城市人口的严格控制，上海人口开始出现明显拐点。因为人口的不断增加和货币超发，上海的房价在过去的十几年里一直在上涨。然而，现在人口数量的减少或停滞，需求链条可能会中断，这可能会导致房价下跌。
营改增政策试点范围已进一步扩大。其中，建筑业和房地产业适用税率为11％，金融业和生活服务业适用税率为6％。此次改革首次涉及自然人缴纳增值税征管，也就是个人二手房交易。
目前，二手房交易需要缴纳多项税费，包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税税率为5%。营业税征收标准是住宅全额售价，而增值税则以卖出价与买入价之前的差额为基础。
有关人士表示，国家通过营改增改革政策方向和本意是减轻税负。因此，从整体税收角度来看，二手房交易的税收会减少，而不是增加。专业人士认为，营改增改革的本质是增加还是降低负担，关键是看进项税额能否获得抵扣。根据两类不同的购房行为，可以得到相应解释。
对于房产证在五年以上的房屋，营改增是一个利空消息，因为当初价格很低，增值部分也很大。如果按11%的税率来增收增值税，那么税负将非常大，这将导致房价大幅下跌。在营改增政策下，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家为鼓励交易和流动而这样做。对于房屋增值高的，需要交纳更多的增值税，房屋增值低的，则可以减少缴纳税费。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示，需要具体情况具体分析，不能断言二手房交易的税负一定会提高。同时，随着老龄化的加剧，城市老年人口数量的增加将释放出大量的住房供应。因此，北京和上海房屋短缺的问题仍然存在很大的争议。
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