刘先生写信咨询道：他最近购入了一处房产，可是开发商却还未如期交房。按照所签合同，开发商应当支付三万元的违约金。开发商承认了这一点，但是要求代付供暖费和物业管理费，而这两项费用每年合计约1万元，要抵扣四年以上。刘先生想知道，开发商的这种要求是否合理，如果不合理，他应该怎么应对？
金城律师事务所的叶律师解答道：开发商的要求在一定程度上是合理的，关键在于执行方式。因为收取供暖费和物业管理费的是物业公司而不是开发商，但物业公司往往是由开发商成立的，二者之间存在关联关系。因此，如果物业公司同意代开发商支付这两项费用，那么开发商的要求是可行的。在这种情况下，刘先生需要要求物业公司出具有关所涉及时间内不再征收这两项费用，而由开发商代付的承诺书。同时，刘先生也需要要求开发商出具直接向物业公司缴纳这两项费用的保证书。如果开发商无法满足这些要求，刘先生应该要求开发商直接支付相应的现金。
温馨提示：物业费最多只能抵扣违约金的一年
由于大多数购房者对此类知识了解不多，因此在此提醒购房者：当开发商提出以物业费抵扣违约金的时候，需要注意以下几点：
首先，卖房者可以拒绝这种违约金和物业管理费相抵的做法。其次，根据相关规定，物业公司不得一次性收取超过一年以上的物业费用。因此，即使业主和开发商和物业公司达成了债务转移协议，最多也只能抵扣一年的物业管理费，其余的仍需要要求支付违约金。最后，要避免开发商未来否认逾期交房的违约行为。在办理入住手续时，应该保留开发商逾期交房的书面违约证据。
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