网友A购买了一套价值100万的房子，并与卖家签订了买卖合同，A支付了30万首付。然而，在短短一个月的时间内，房价暴涨了30%，导致卖家反悔。卖家提出两个选择，要么加价30%，要么不卖，并赔偿A20%的违约金。A感到愤怒，因为即使加钱，他也难以承受，而且合同已经签订了，难道这一切都变成了废纸吗？
在购房过程中，类似于此类违约情况很常见。当房价迅速上涨时，卖家可能会感觉被低估，从而心生悔意。那么，买家该如何维护自己的权益呢？
1、签订定金合同，卖家违约
如果买方和卖方只是签订了定金合同，而没有签订正式的买卖合同，那么只能根据定金条款进行处理，卖方应该将定金双倍返还给买家。
2、签订买卖合同，卖家违约
根据合同法的规定，当一方无法履行合同义务或者不符合约定的条件时，应承担继续履行、补救或赔偿等违约责任。
1）起诉要求继续履行合同
在司法实践中，如果买方需要贷款购买房屋，法院很难判决继续履行合同，因为贷款需要卖家合作办理相关手续，法院难以强制执行。如果买方全款购买，法院则可以判决继续履行合同。如果判决生效后，卖方拒不履行义务，买方可以向法院申请强制执行。
以下情形除外：
卖家要求认定买卖合同无效，因为签订的是阴阳合同；
卖家要求认定买卖合同无效，因为房屋类型政策不允许出售，例如小产权房、未满3年动迁房等；
卖家要求解除合同并收回房屋，因为房屋共有人不同意；
因房屋被查封、抵押无法解除导致房屋无法过户。
2）违约金和实际损失
房屋买卖合同中的违约金一般为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，仅仅主张违约金无法弥补买方的实际损失。
根据规定，违约方应赔偿对方因违约而造成的直接和预期损失，包括直接损失和预期可获得的利益损失。因此，买家可以要求法院调整违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
实际损失可以理解为买方失去以同等价格购买房屋的机会，造成的差价损失。因此，房价上涨的金额可以作为买方的实际损失。
确定房屋涨跌损失的方法：
双方协商确定；
如果无法协商确定，可以参考类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。
综上所述，如果双方签订的合同真实有效，在卖家违约时，买家可以通过法律手段维护自身权益，要求卖家继续履行合同，或者主张房价上涨造成的实际损失，而不是满足于获得违约金。
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