首先，我们需要明确物业税的征税范围。所谓物业税是指基于个人财产而增加的一种税收。在目前的中国情况下，土地所有权属于国家，国家最多只能出让70年的使用权。因此，实际的房屋拥有者并不是购房者，而是该土地上的房屋使用者，有人认为购房者只是支付了未来70年租金的一次性付款。如果征收物业税，就必然会与目前征收的土地转让费产生冲突。
根据我调查和了解到的部分省市房地产收费情况，普遍存在过多和过度的房地产收费问题是否普遍存在，这是值得商榷的。就目前的收费种类、内容、性质和额度分析，符合费改税原则、适宜并入物业税的寥寥无几。从现有的观点看，除了普遍征收的土地出让金似乎适合并入物业税外，没有专家、学者提出别的房地产收费中适合费改税的收费项目。城市建设费改税的呼声升高，焦点集中在土地出让金上。
赞同将土地出让金改为物业税的理由包括以下三点：一是能够降低开发商的开发成本，从而降低房价；二是土地出让金和物业税都是以政府为主体、以国有土地为征收对象、收入都归政府所有的征税项目，性质基本相同，可以合并；三是把一次性收取的土地出让金改为按年征收的物业税，可以避免政府寅吃卯粮。
对于以上观点，我并不完全认同。首先，将土地出让金并入物业税后，未必能够降低房价，这一点在本文第四部分已经进行了表述。其次，土地出让金和物业税在表面上看起来相似，但本质上有着根本性的区别，即国家征收物业税和收取土地出让金时的身份不同。国家征收物业税时，身份是政权组织者，依靠的是政治权力，具有强制性、无偿性和固定性，属于分配的范畴。而收取土地出让金，国家的身份是土地所有者，凭借的是对土地的所有权，属于市场行为，属于交换的范畴。第三，如何合理规划土地出让金属于政府预算和支出的范畴，从根本上讲，完全不是物业税需要解决和解决的问题。政府出售土地并收取土地出让金后，是否存在寅吃卯粮的问题暂且不论，但如果将土地出让金的收入设立专款或专项基金进行科学管理，合理安排年度和额度的支出，似乎比土地年租制更具效率和可行性。
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