购房认购书是指在购房合同签订之前，购买者仅对商品房销售及预售合同的基本内容进行初步确认，如房屋坐落位置、单价和总价等，并在认购书上签署确认。购买者承诺在限定期限内购买，而开发商则保留特定的房屋。从内容和功能来看，认购书属于预约合同，是一种合同。
根据民法理论，合同分预约和本约。预约合同是当事人之间订立将来某一合同的合同，而本约是将来要订立的合同。预约合同的成立和生效仅使当事人有将来按预约规定的条件订立合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。
不过，在实际操作中，认购书的具体内容不同，应作出不同的定性：
1、如果认购书约定模糊，权利义务不明确，应将其定性为意向书，违反意向书约定应承担缔约责任；
2、如果认购书对即将签订的购房合同等事宜作出了明确约定，则应视为购房合同的预约合同，违反认购书约定者应承担违约责任；
3、如果认购书就购房事宜作出了较为全面的约定，则应认定为购房合同草签形式，其实质为购房合同。
无论认购书是预约合同、意向书还是购房合同，都应具有法律效力，违反认购书约定内容都有可能产生相应民事责任。当然，认购书的合法性前提是不得违反强行法规定。根据《商品房销售管理办法》第六条规定，未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。开发商虽然未正式签署商品房预售合同，但认购书的签署也是一种预售行为，签署认购书时也应取得预售许可证，否则认购书无效。如果在起诉前开发商取得认购证书，则按照《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，可以认定认购书有效。
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