如果一栋房屋作为不动产是多个人所共有的，那么在发生多方继承和离婚等特殊情况下，需要进行财产分割。那么具体的分割法律依据是什么，又该如何进行分割呢？
我国法律法规规定，房屋产权分割是指两个及以上共有房产的人对其进行分割，或者因夫妻离婚、兄弟姐妹分家而进行的房屋产权分割。经过分割后，需要进行房屋产权变更登记才能取得合法房屋产权。
一、协议分割
如果共有人可以通过协商来达成共识，那么房屋的分割方式将按照达成的协议来进行。所谓协商，必须经过共有人一致同意。这种方式不仅在共有人之间发生效力，而且如果共有人将其分得部分让与第三人，则该协议对第三人也有约束力。共同共有是指各共有人不分份额地共同享有房产权利，一般基于共同生活关系产生，例如夫妻共有房产或家庭共有房产等。按份共有则是指各共有人按照特定份额享有共有房产权利，例如通过继承、赠与等方式确定各共有人的具体份额，或者共同购房时各共有人根据出资比例约定享有房产份额等。根据《中华人民共和国物权法》第99条规定，在共有人之间没有特别约定的情况下，按份共有人可以随时请求分割房产，共同共有人在共有的基础上失效或者有重大理由需要分割时可以请求分割房产，例如夫妻离婚时要求分割共同共有的产权房屋。
二、裁判分割
1. 起诉要件
如果要对按份共有的财产进行分割，其结果是共有关系消失，而对共同共有的财产进行分割，则虽然共有关系不会消失，但全体共有人都有利害关系，因此该诉讼是必要的共同诉讼，所有共有人都应该参加到诉讼中。
2. 分割形式
《中华人民共和国物权法》前一百条规定：共有人可以协商确定分割方式。如果达不成协议，共有的不动产或动产可以分割，并且不会因分割减损价值的，应当对实物进行分割；难以分割或因分割会减损价值的，应当对折价或拍卖、变卖取得的价款进行分割。按照上述规定，共有房屋的分割形式包括实物分割、折价分割和变价分割三种方式。具体而言：
（1）实物分割是指直接分割房产，在各共有权人均要求取得房屋且房屋满足实物分割的条件时适用。例如，一栋两层楼的房屋，由两个产权人等份共有，则可以考虑各自分得其中一层的所有权。
（2）折价分割是指需要以房屋的价格来进行补偿，即由一个或部分共有人取得房屋全部所有权，并对放弃产权的其他共有人作出补偿。
（3）变价分割是指所有共有人都不愿取得房屋所有权，通过将房屋出售或拍卖等方式，将卖得的价款按照产权份额进行分配。
微信扫一扫 
支付宝扫一扫