物业管理合同是一份长期性合同，但在履行过程中，业主与物业公司之间常常会出现纠纷。尤其是业主因为认为物业公司提供的服务和管理质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。以一个具体的例子为例，我们来详细分析物业费收取的对象问题。
某花园的一套房产由物业管理有限公司管理，该房产于1992年交付入伙，购买人为桂林b公司。然而，b公司直到2001年6月才办理了入伙手续。在办理手续时，物业管理公司要求b公司交纳1993年1月至2001年的物业管理费及相应的滞纳金，共计23000元。b公司交纳了该费用，接收了房产，并于2001年12月办理了房地产证。随后，b公司委托律师向法院提起诉讼，请求判令退还已交纳的全部款项。在庭审中，b公司主要理由是自2001年6月以前从未使用房产，因此不应该交纳上述费用。但是，物业管理公司认为从1993年开始提供物业服务，无论b公司是否入伙或是否使用房产，都应该交纳上述管理费。经过一、二审法院审判后，法院裁定b公司既不是房产的所有权人也不是实际使用人，因此不必承担物业管理费的义务。a公司应当向相关的对象收取物业管理服务费，最终法院判决a公司退还已收取的全部款项并承担诉讼费用。
以上争议属于管理费的纠纷，焦点在于b公司是否有交纳物业管理费的法律义务主体，以及b公司应从何时开始承担此项义务。物业管理费是因物业管理单位提供服务而产生的债权。该法律关系的法律主体是房产的所有权人和物业公司。房产所有权人在取得所有权之前，可能会先取得使用权。但是，房产所有权必须以国土部门的登记为准，这是一种正式的法律行为。b公司在入伙之前未办理房产证，因而未成为房产所有权人，也未使用房产享受到a公司的服务，因此依法不需要承担交纳管理费的义务。从2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》，明确规定物业管理服务费交纳的义务主体是业主（即所有权人）。因此，在实际操作中，物业管理费的收取时间以办理房产证和通知入伙时间的较早时间为准。其他计收时间都是缺乏依据的。
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