最近河北燕郊的一些房屋业主遇到了麻烦，他们自己的70年产权房一夜之间变成了小产权房，无法进行买卖交易。那么，如何辨别小产权房，我们需要注意哪些问题呢？
小产权房是什么？
小产权房有三种解释：一是指开发商的产权为大产权，购房者的产权为小产权，因为购房者的产权是由开发商产权分割而来。第二种解释是根据房屋转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用缴纳土地出让金的称为大产权房，需要补缴土地出让金的称为小产权房。第三种解释是指通常意义上的小产权房，这种房屋的产权并不是由国家颁发，而是由乡村一级政府颁发的产权证书，也称为乡产权房。小产权房产生的原因是我国的土地所有制度，农村宅基地属于集体所有，小产权房只能在集体成员内部转让，不能向非本集体成员出售。因此，农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
小产权房存在哪些风险？
首先，小产权房缺乏产权保障，购买者无法享有房屋的所有权、转让权、处分权及收益权，也无法办理房屋产权的过户手续。
其次，购买乡产权房的购买者无法获得贷款，只能一次性或分期付款，购房成本高，增加了购房的风险。
第三，小产权房没有国家颁发的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证书，无法像大产权房一样进行抵押和流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难得到保障。购买双方签订的购房合同也不被法律承认为正式购房合同，如果涉及房产纠纷，便缺乏法律支持。
小产权房产生的原因是什么？
大中城市房价过高是小产权房出现的原因之一。由于大城市人口流入较多，土地供应有限等原因，不少大城市房价一直高涨，小产权房存在大量现实购买群体。另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，无需缴纳土地出让金，因此价格相对较低。但是，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。国土资源部门曾多次强调，小产权房占用了集体土地从而属于违法用地，不能进行登记发证，也不能向城镇居民出售。
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