近日，河北燕郊的一些房屋业主遭遇了令人头疼的问题。他们拥有的70年产权房屋一夜之间变成了小产权房，甚至无法进行买卖交易。那么，如何辨别小产权房呢？需要注意哪些问题？
小产权房主要有三种解释。首先，针对开发商的产权而言，将开发商的产权称为大产权，购房人的产权则称为小产权。因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。其次，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的称为大产权，要补缴土地出让金的则称为小产权。普通商品房属于大产权房。最后，通常意义上的小产权房是指房屋的产权由乡村一级政府发放，也叫乡产权房。这种房屋的产权不是由国家颁发，而是由农村集体所有制分割而来。农民不能将此类房屋转让或出售给非本集体成员的人，只能在集体成员内部转让或置换。因此，这类房屋的卖家行为不受法律保护。
大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因之一。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，因此小产权房的购买群众数量众多。同时，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建造的房屋，不需要缴纳土地出让金等，所以价格相对低廉。然而，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。小产权房不得确权发证，不受法律保护。针对这一现象，国土资源部门曾再三重申，小产权房是违法用地，不得登记发证，不得向城镇居民出售。
购买小产权房存在多种风险。首先，小产权房没有产权保障，没有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且无法办理房屋产权过户手续。其次，购买乡产权房等小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，从而增加了购房人的资金压力和购房风险。最后，小产权房没有国家产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权房一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难得到保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
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