在楼市火爆的背景下，很多地段不错的二手房也广受关注。然而，在申请贷款时，许多借款人只关心贷款方式，却往往忽略实际的贷款年限对还款月供的影响。究竟是哪些因素影响实际的贷款年限呢？
首先，土地使用年限是影响贷款年限的一个重要因素。不同于房龄，土地使用年限是从开发商最早拿地时算起，而房龄是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算。因此，房龄一般小于土地使用年限。购房者必须清楚所购房屋的土地使用年限，以免太短影响贷款年限。
其次，房龄也是决定贷款年限的重要因素。一般来说，超过20年房龄的二手房比较难获得银行的批准。建造时间较久远的房屋，银行贷款时的风险也相对较大，因此贷款审批更为谨慎。房龄在10年内的二手房，各方面条件较好，因此短期内比较受追捧，银行在审批时也会加快速度。
此外，公积金缴存额度也是影响贷款年限的一个重要因素。在公积金贷款申请时，银行对高收入人群要求较为严格。如果个人的公积金每月缴存额达到2085元或以上，贷款年限将无法达到30年。缴存额度越高，贷款年限也越短，这一点经常被购房人忽略。目前，公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也相应增多。因此，如果收入较高，贷款年限也会相应缩短。
最后，借款人年龄也是影响贷款年限的一个重要因素。银行在评估房贷年限时，以借款人年龄为依据，在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之则越短。商业贷款方面，借款人的年龄和贷款年限应小于65岁；而在公积金贷款方面，借款人的年龄和贷款年限应小于70岁。
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