购房者在选择房源时，需要费尽心思，付出大量的精力和时间。商品房的买卖涉及的金额极大，甚至高达几十万或百万。但由于项目规划变更、实际面积缩水、开发商资金问题等各种原因，购房者的期望未能得到满足，导致退房事件时有发生。那么，在什么情况下业主可以退房？如何操作？如何赔偿违约金？
一、延期交付房屋
开发商未按合同约定的日期交付房屋，即便经过催促，三个月内仍未履行，购房者有权要求开发商退房，并返还订金或支付的房款利息。
二、合同无效
合同无效往往是因为开发商的手续不全，开发商需要证件齐全才能进行项目的售卖和动工。如果开发商证件不全，签署的合同就是无效合同。因此，开发商应当返还购房人交纳的房款。
三、开发商未经购房人同意擅自变更设计
如规划变更、设计变更等导致房屋结构、户型、空间尺寸、朝向的变化，或出现其他影响商品房质量或使用功能的情况，开发商需在10日内书面通知买受人。购房者有权在15日内做出是否退房的书面答复。开发商未能在规定时限内通知购房者的，购房者有权退房，开发商需承担违约责任。
四、房屋面积误差超过3%
如果实测面积与暂测面积的误差比特别值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。
五、房屋质量不合格影响使用
如果房屋质量问题导致正常居住使用受到影响，购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。若认为主体结构质量不合格，则可依据相关规定委托工程质量检测机构重新核验。
六、房子产权有问题
如存在抵押、查封或其他经济纠纷。若存在合同欺诈等其他问题，购房者可起诉认定购房合同无效，要求退房。其他常见情形包括开发商未取得预售许可、房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意、该房屋权属有争议等。
七、迟延办理房屋所有权登记及贷款
如果根据合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记，但由于开发商原因超过一年未能办理，或因客观原因而未能订立按揭合同并办理按揭贷款，购房者有权要求退房。
八、在建工程转让
开发商如欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。
买房不易，退房更为困难。但如果以上情况发生，购房者有权要求退房。
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