在购买房屋的过程中，常常会要求购房者预先支付一定金额以表明购房意向。这种做法通常有小订和大订之分，但定金和订金是否一回事？如果购房者最终决定不购买该房屋，他们能否退还定金？
定金是指合同当事人为保证合同履行，根据法律和合同规定，一方当事人按照合同金额的一定比例，提前付给对方的钱或其他物品。如果债务人履行债务，定金将充作价款或退回。如果预付定金的一方未履行债务，则无权要求返还定金；如果收到定金的一方未履行债务，则应双倍返还定金。因此，定金在性质上具有严惩违约行为的性质。购房者和房地产开发商之间的定金协议固定于主合同的存在。如果主合同不存在、无效或被撤销，则定金条款也失去效力，随之消失。
订金是指购房者为购买心仪的房屋而预先支付的款项。可以理解为一种预付款行为，用于确定和履行合同时应充抵价款。如果合同不成立，则订金应予以返还。订金的适用不涉及严惩违约行为的问题，也不对合同提供保证。如果购房者预付的是订金，在最终确认不购买房屋时，房地产开发商应退还订金。因此，在购房过程中，购房者应明确他们预付的钱是定金还是订金，并以书面形式明确规定。
关于订金的法律性质，在我国法律上尚无明确规定。因此，订金不是一个严格的法律概念，一般理解为预付款，而支付订金是先行履行债务的行为。关于定金，在我国的《民法通则》和《担保法》中都有明确规定，它是一种担保形式，与保证、抵押、质押和留置并列，属于债务人向债权人履行债务的担保。如果债务人履行债务，则定金将充作价款。二者的区别在于：支付订金属于先行履行债务的行为，而支付定金则是实施担保行为，即预付定金的一方未履行约定的债务时，无权要求返还定金，收到定金的一方未履行约定的债务时，应双倍返还定金。
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