当预售方既无法履行合同，又无法退款，法院需要采取一定的保全措施来保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并强制拍卖预售方已建的商品房或土地使用权，以拍卖价款退还预购方的房款。
购房者可以退房的情况有以下几种。首先，开发商如未拥有五证，购房合同为无效合同，购房者无需支付违约金即可要求退房。其次，开发商擅自变更规划设计也会导致购房者有权解除房屋买卖合同并要求赔偿。第三，购房者验收房屋时如发现主体质量不合格，则可拒收房屋或解除房屋买卖合同并要求出卖人赔偿。最后，如果购房者无法办理产权证书，可要求开发商退房。
退房是否需要支付违约金，需根据实际情况而定。购房者应根据《合同法》规定，只有另一方当事人有重大违约行为时，方可解除合同并要求返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。如果购房者是基于主观原因想要退房，就需要承担违约金。
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