回迁房是指开发商在征收土地时，向被拆迁者提供的住房。由于城镇购房数量的限制，回迁房是否会占用购房资格，进而影响购房者的购房资格成为了一个热门话题。
如果回迁房已经办理过备案手续或已经获得了产权证，房管局系统中就能够查询到房屋所有者名下有多少套房产。现在大多数城市对家庭拥有住房套数进行了严格限定，超过规定套数的家庭将暂停在当地购买住房的资格。
回迁房享有国家政策的优惠，不包括土地转让费，价格相对较低。但在进行买卖交易时，需要分成两种情况来考虑。
首先是业主手中没有房产证，只有回迁协议的情况。这种回迁房相对不太好买卖，因为在二手房交易时，买卖双方无法在当地房地产交易所办理公证过户和改名手续。这意味着购房者即使购买了这样的房屋，也可能无法获得该房屋的不动产权证。此外，没有房产证的回迁房进行交易属于不合法的交易行为，这将会影响到房屋的转让、抵押，甚至可能会影响户籍迁移等等。
其次，是业主已经拥有了房屋产权证的情况。这种情况下，房屋可以进行正常的过户转名。但许多出售回迁房的业主在出售房屋时会要求购房者先交订金，甚至先收部分楼款，余款则待真正过户后再付清。由于业主不能保证房屋何时能够真正过户，这会给购房者带来一定的交易风险。
购买回迁房时，购房者需要要求业主提供回迁协议及其身份证明，并核实回迁房的真实性。同时需要注意确定该房屋是否有其他共有人，所购买的房屋是否已经被抵押。购房者也要确定该房屋是改建回迁房还是商品房回迁房。
无证回迁房交易存在诸多问题。首先，在签署的私人协议中，业主可能存在一房多卖的情况，购房者将面临产权纠纷，甚至斗争索赔。第二，购买无证回迁房，需要签订协议，付部分房款，但过户时间无法控制，购房者可能会面临几年或数十年都无法过户的风险。第三，回迁房性质属于禁止转让，如果原房主违约，购房者可能会遭受损失。第四，无证回迁房交易难度大，五证不齐的房子，也基本上难以拿来抵押贷款。第五，回迁房不如商品房，配套设施和房屋质量都不如商品房。回迁房小区往往出租量大，居住人群更复杂，人口流动也更频繁，因此回迁房小区的产品品质和居住质量都相对低下。最后，回迁房小区由于种种原因可能会变成旧改烂尾工程，这是极其不利的。
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