小产权房是指建在农民集体土地上的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。乡产权房虽然有房产证，但实际上没有真正的产权，因为它没有国家发的土地使用证和预售许可证。购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
购买小产权房存在法律风险和政策风险。乡产权房不具备普通商品房的法律性质，对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人的权益难以得到维护。如果购买的是在建的乡产权房，可能会面临部分项目停建甚至被强迫拆除的风险，购房人可能既无法取得房屋，又不能及时索回房款。如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。
监管缺位也是购买小产权房的一个风险。乡产权房的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而且乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，一旦开发单位的资金或其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。资金的安全、开发商资金是否按时到位、是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。入住后的物业管理也易出现问题。
乡产权房的转让风险也需要注意。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得转让，农村宅基地属集体所有，村民只有享有使用权。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
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