购房者缴纳定金后取消购房计划是常有的情况，但此时开发商是否该退还定金却让许多人困扰。要搞清楚其中的法律奥秘，关键在于商品房认购书的法律效力是否被认定。为此，我们通过一个具体案例来了解一下。
案例
刘先生和一家房地产公司签订了一份商品房认购书，约定他向该公司预订一套40万元的商品房。刘先生在签署认购书后的15天内必须与该公司签订正式的商品房买卖合同。该认购书签署时，刘先生向该公司支付了2万元作为双方签订正式商品房买卖合同的保证。然而，当刘先生要与该公司签订正式的商品房买卖合同时，由于无法就合同具体条款协商一致，导致未能签订正式合同。刘先生要求退回定金，但该公司却以其不予退回。
商品房认购书
在我国法律中，并没有明确规定商品房认购书这种文书形式，签订该文件也不是购买商品房的必要步骤。通过总结，我们得出了一份商品房认购书发生法律效力的必要条件：
1、所购房地产应符合商品房预售条件，即须取得《商品房预售许可证》。若开发商未取得该证，就以内部认购等方式与购房者签订该商品房的认购书，该认购书会因违反《城市房地产管理法》中有关商品房预售条件的强制规定而无效。
2、认购书必须具备合同生效的主要条款，至少应包括认购房屋的位置、面积、单价、总价及签订正式合同的时间等。否则，认购书无法实际履行，缺乏事实基础，没有产生效力。
3、内容不得违反法律、行政法规的强制规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制规定的合同无效。
总的来说，只有具备以上三个条件的商品房认购书才能对双方具有约束力。那么在上述案例中，刘先生能否得到法律支持并退回定金呢？如果该认购书不具备上述条件而无法发生法律效力，刘先生就可以取回定金。但如果该认购书具备上述条件，会出现何种情况呢？要得出一个明晰的答案，就要分析一下认购书中所称定金的性质。
鉴于认购书本身是一种预约合同，这里所称的定金应视为立约定金。《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。 因此，如果双方并非拒绝订立或不签订正式的商品房买卖合同，而只是因为某些具体条款导致未能签约，卖方应该全部退还定金，而不能没收定金。通过分析，我们可以得出结论：刘先生仍有权要求取回定金。
微信扫一扫 
支付宝扫一扫