关于小区车位归属问题，开发商、物业和业主之间多次发生争议。最近，有报道称某小区规定业主必须购买车位，否则私家车不能进入小区，引起了不少业主的反响。那么，小区业主是否有优先使用车位的权利？小区物业是否有权出租或销售小区的车位呢？
为回答这些问题，我们需要先搞清楚以下三个问题：
一、开发商和物业的关系是什么？
国家鼓励房地产开发和物业管理分离，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但在现实中，许多小区的物业管理企业都是由开发商派生而来，普遍存在父子关系。因此，在车位问题上，物业和开发商一般情况下是利益共同体。当然，也有可能由于某些原因，例如新旧物业管理公司更迭时，开发商和物业公司产生冲突。
二、小区车位的产权归属如何判定？
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库应首先满足业主的需求。建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库归属，由当事人协商确定，可以通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。
三、小区车位分为几种？
一般情况下，车位分为三类：产权车位、公摊车位和人防车位。
产权车位是指开发商自建的地下车库，开发商单独拥有车库产权，因此可以委托物业公司出租或销售车位。
公摊车位是指车位面积已计入公摊面积并由所有业主共有。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。
人防车位是人防工程规划的车位。按照《物权法》和《人民防空法》中的谁投资，谁受益的原则，在不影响防空功能和满足业主需求的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
回到开篇的案例，物业是否有权禁止未购车位的业主车辆进入小区？
首先，我们需要了解小区车位的性质，如果是开发商的产权车位，小区业主可以成立业主委员会并与物业协商维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这些车位属于全体业主共有，无法出租或出售。
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