最近有人在询问开发商认筹的事情：一个楼盘没有拿到施工许可、规划许可以及预售证，但是催促我交付定金，是否应该交付？然而，由于该楼盘未拿到施工许可，开工日期不确定，交房日期更没有保障，如果施工许可拿不到一两年怎么办？所以，这笔定金是不能交付的！这个项目未拿到五证，因此根本不具备预售资格。
五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）和《商品房销售（预售）许可证》。
在此认筹阶段，最多可以算作是内部认购，但这个阶段的优惠价格比公开预售时期要便宜得多。但是，虽然购房者与开发商签订了所谓的认购协议，但是根据《商品房销售管理办法》的规定，这种行为是被明令禁止的，购房者也无法得到法律保护。
一般情况下，开发商进行内部认筹的原因如下：
1、获取资金。
一个项目的开发需要大量资金，而内部认购所得的资金并没有任何的使用成本，尽管为购房者提供了一定的金额优惠，但是这也比银行贷款成本低得多。小型开发商尤其喜欢进行内部认筑，因为他们的筹集资金能力不如大型开发商，内部认筑是他们自筹资金的重要方式。
2、了解市场概况。
通过内部认购，开发商可以迅速了解市场行情。如果市场状况良好，开发商会限制内部认购数量（因为内部认购价格较低），后期甚至可能采取捂盘等形式制造紧缺感，从而推高房价。如果市场状况不好，开发商则会加大认购量，争取多卖一些房子。
3、热门项目。
对于热门项目，开发商也会进行内部认购，但是这种项目的认购金额比例较高，甚至可能超出首付比例，购买者大多为关系户，普通购房者很难得到认购资格，或是无法承担高额认购费用。
购房者在享受内部认购阶段的折扣优惠的同时，也要承担一定的风险：如果开发商无法按期预售，项目就会面临烂尾的风险，购房者的这笔钱就基本上无法回收。
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