商品房退房流程是很多人不清楚的事情。由于商品房的买卖与其他消费品不同，它涉及到长周期、大资金、多个技术问题和复杂的权利义务关系，因此程序要求比较严格。但在某些情况下，退房可能会发生。退房原因主要有购房者违约、卖方违约、双方协商一致、双方都违约但达不成一致。由于违约方和所处阶段不同，办理退房的程序也不同。
以下是在购房不同阶段如何办理退房手续的介绍。
1. 订金阶段
如果购房者已支付订金但还未签订正式的《商品房预售合同》，则可以向卖方或其代理人直接要求退款。如果买卖双方就《商品房买卖合同》达成不一致意见，导致协商失败，定金将被没收。这种约定应被视作违背公平公正原则的强迫交易行为。如卖方不退还定金，购房者可以向法院起诉。
2. 预售登记阶段
如果双方已做了预售登记但房屋还未交付使用，退房的一方需要先与对方协商，看能否达成一致意见。如果双方达成共识，要以书面形式签订退房协议，协议中应包括解除原房屋买卖合同、违约责任的承担、退款和履行等内容。如果一方违约且协商失败，一方应通知对方解除合同。如双方协商不成，可以向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。双方还需到房地产登记主管机关处理注销预售登记手续。
3. 入住阶段
在房屋竣工后，购房者已经办理了入住手续并支付了政府应收的税费，但房产证还未领取之前，如果要求退房，通常是由购房者提出，且多数是因为卖方违约。在此阶段，除第二阶段内容外，还关涉到物业、装修损失、税费和搬离时间等问题。如果卖方违约，装修损失应由房地产评估机构进行评估。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。
4. 房产证办理完毕阶段
房屋所有权已转移后，除非合同有约定，否则一般情况下购房者不能退房。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。
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