最近有些河北燕郊的房屋业主遇到了麻烦，他们自己拥有的70年产权房屋一夜变成了小产权房屋，这意味着他们不能进行房屋买卖交易。那么，我们如何去辨别小产权房屋，并注意哪些问题呢？
小产权房主要有三种解释。首先，对于开发商的产权而言，开发商的产权被称为大产权，而购房人的产权被称为小产权。这是因为购房人的产权是从开发商的产权分割而来的。其次，小产权房的区分方式是是否需要在房屋再次转让时支付土地出让金。不需要缴纳土地出让金的称为大产权房，而需要缴纳土地出让金的则称为小产权房。按这种建议，普通商品房是大产权房，而经济适用房则是小产权房。第三种解释是指通常意义上的小产权房。这类房屋的产权证书并非由国家颁发，而是由乡村一级政府发放的，也称为乡产权房。这类小产权房屋的产生是由于我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属于集体所有，小产权房屋无法向非本集体成员的人出售或转让，只能在集体成员之间进行转让和交换。这意味着，将房屋出售给城市居民的行为并不受法律保护。
大中型城市的房价过高是小产权房产生的重要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，许多大城市房价一路上涨，导致小产权房的购买群体增加。另一方面，小产权房是在农村集体建设用地和宅基地上建造的房屋，因此不需要缴纳土地出让金等费用，价格相对低廉。然而，在当前的法律框架下，小产权房屋是非法的。小产权房无法确定产权，也无法得到法律保护。国土资源部门曾多次强调，小产权房是占用集体土地修建，属于违法用地，不能登记颁发产权证书，也不能向城市居民出售。
购买小产权房屋存在许多风险。首先，小产权房屋没有产权保障，购房人无法拥有房屋所有权、转让权、处分权和收益权等权利，并且无法办理房屋产权过户手续。其次，购买像乡产权那样的小产权房无法获得贷款，只能一次性或分期支付，这会增加购房人的资金压力并增加购房风险。第三，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证书，并无法像大产权房一样进行抵押和流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将难以保证。购房双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，则缺乏法律支持。
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