最近，在一座城市的郊区购房的业主们遇到了糟心的事情。他们自己的房子原本是70年产权的，却突然变成了小产权房，无法进行交易买卖。那么，我们在购买房子时应该如何识别小产权房，需要注意哪些问题呢？
1、小产权房是什么？
小产权房有三种解释:
第一种是指针对开发商的产权，开发商的产权被称为大产权，购买房屋人的产权则被称为小产权，因为购房人的产权是由开发商的产权分割而来。
第二种是根据房屋转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的。不需要缴纳土地出让金的房屋称为大产权房，需要补缴土地出让金的房屋则称为小产权房。按照这种解释，普通商品房是大产权房，经济适用房则是小产权房。
第三种是通常所说的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，而是由乡村一级政府发放产权证，也被称为乡产权房。在我国，实行国有土地制和集体土地制，农村宅基地属于集体，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让或交换。将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
2、为什么会有小产权房？
大中城市的高房价是小产权房存在的主要原因。由于大城市的人口流入较多，土地供应有限等原因，许多大城市的房价不断飙升，小产权房成为了一种现实情况下的购房选择。另一方面，小产权房是在农村集体建设用地和宅基地上建造的，不需要缴纳土地出让金等费用，因此价格相对较低。
3、购买小产权房存在哪些风险？
在目前的法律框架下，小产权房是不合法的，不受法律保护。购买小产权房存在以下风险：
①小产权房没有产权保障，不具有房屋、转让、处分、收益等权利，并且无法办理房屋产权过户手续。
②购买乡产权房等小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这无形中增加了购房人的资金压力，增加了购房风险。
③小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证书，不能像大产权的房子一样抵押或流通。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难得到保障。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现争议，缺少法律支持。
在购房时，我们需要注意土地使用年限和用地性质，必要时可以咨询相关部门并查询资料。
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