最近，河北燕郊的部分房屋业主遇到了一个麻烦的问题，他们购买的70年产权房屋变成了小产权房。这意味着这些房屋不能进行买卖交易。那么，我们在购买房屋时，如何辨别小产权房呢？我们需要注意哪些问题？
小产权房主要有三种解释。第一种是针对开发商的产权而言，将开发商的产权标记为大产权，而购房人的产权标记为小产权。这是因为购房人的产权是由开发商的产权分割而来。第二种是按照房屋转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按照这种解释，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种就是前面提到的小产权房，也是通常意义上的小产权房。这种房屋的产权不是由国家颁发，产权证由乡村一级政府发放，也叫乡产权房。这种小产权房的产生是因为我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属集体所有，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
大中城市房价过高是产生小产权房的主要原因。由于人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，小产权房存在大量需求。另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，不需要缴纳土地出让金等，所以价格相对低廉。但是，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。小产权房不得确权发证，不受法律保护。国土资源部门曾多次重申，小产权房是占用集体土地搞建设，属于违法用地，不得登记发证，不得向城镇居民出售。
购买小产权房存在的风险有几个。首先，小产权房没有产权保障，购房人不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。其次，购买乡产权这样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。第三，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证书，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，就缺乏法律支持。
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