在某个城市郊区购买了房产的业主们最近遇到了烦心的问题。他们自己的房产原本是70年产权，但在不知情的情况下，变成了小产权房，无法进行买卖交易。那么，购买房产时该如何识别小产权房，并需要特别注意哪些问题呢？
1、什么是小产权房？
小产权房主要有三种解释：
一是针对开发商的产权而言，将开发商的产权称为大产权，购房人的产权则是小产权，因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。
二是根据房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来进行区分；不用再缴土地出让金的称为大产权，需要补缴土地出让金的则为小产权。按照这种解释，普通商品房算作大产权房，经济适用房则是小产权房。
第三种就是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，而是由乡村一级政府发放产权证，也称为乡产权房。我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属于集体所有，小产权房不能向非本集体成员出售或转让，只能在集体成员内部进行转让或置换。如果农民将房屋卖给城市居民，这种行为是不受法律保护的。
2、为什么会出现小产权房？
大中城市房价过高是小产权房出现的主要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价不断上涨，小产权房存在大量的购房群体。另外一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建造的房屋，不需要缴纳土地出让金等，因此价格相对较低。
3、购买小产权房存在哪些风险？
在目前的法律框架下，小产权房是非法的，不受法律保护。购买小产权房存在以下风险：
①小产权房没有产权保障，不具有房屋所有、转让、处置、收益等权利，并且无法办理房屋产权过户手续。
②购买乡产权房等小产权房无法办理贷款，只能一次性支付或分期付款，这会无形中增加购房人的资金压力，同时也增加了购房的风险。
③小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证明，无法像大产权房一样进行抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难得到保障。签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果出现房产纠纷，将缺乏法律支持。
在购买房产时，一定要注意土地的使用年限和用地性质，并且可以前往相关部门咨询和查询。
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