最近几个月，我国一二线城市频繁出台限购政策，导致一些购房者遇到尴尬的问题：在政策出台前签订了合同并支付了定金，但尚未办理网签，现在发现自己不符合购房资格。这时候，他们还能否办理网签或过户？如果不能，该怎么办？以下四个问题或许可以帮助解决。
1、限购是否会使合同无效？
答：限购是政府调控房产的措施，属于政策而非法律或行政法规。根据《合同法》的规定，判断合同的有效性需要依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不能依据地方性法规和行政规章。因此，房产限购不会导致合同无效，包括定金合同、买卖合同和房产中介的居间合同。但双方可以基于限购政策解除合同。
2、定金和已支付购房款是否能够退还？
答：定金是为确保合同的履行而支付，依据法律规定或双方约定，由一方在合同订立时或订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%）预先给对方一定的金钱或替代物作为担保。能否退还定金取决于是否存在违约行为。
限购政策是买卖双方无法预见的情况，超出了签订合同前的预期，属于不可归责于当事人的事由。根据《合同法》，买卖双方均可以要求解除合同，双方都不构成违约。卖方要如数退还给买方已支付的定金和购房款，而对于赔偿损失的请求，一般不被支持。
3、如果卖方解除合同，是否要按定金罚则双倍返还？
答：定金罚则是约定一方向对方支付定金以担保债权的做法。债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。如给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；如收受定金的一方不履行约定的债务，应双倍返还定金。
适用定金罚则的前提是存在违约行为。如前所述，因限购而解除合同，双方均无过错，也不构成违约，因此无法适用定金罚则，只需如数退还定金即可。
4、限购解除合同后，购买房产的中介费是否能够退还？
答：因政策出台属于不可归责于买卖双方的事情，导致房屋买卖合同无法继续履行，中介公司不能以已经促成双方签订房屋买卖合同并完成居间行为为由要求支付中介费，但买方应支付中介公司为居间活动花费的合理费用。
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