小产权房通常指乡镇产权的住房，产权证由乡镇颁发。由于价格便宜，吸引了众多购房者。但是，小产权房是不能贷款购买的。因为它没有在房地产部门登记备案，没有抵押贷款的权利。此外，购买小产权房也存在风险，如转让、产权、合同有效性和政策风险等。
小产权房的特殊法律属性限制了其流通转让，因为它只具有普通商品房的使用权，而不具备普通商品房的法律权利，购买人的权益很难得到维护。
购买小产权房存在以下风险：
1.买受人无法获得房屋所有权证，如果乡政府或村委会反悔，要收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款。
2.开发商违约可能无法获得赔偿，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，可能人民法院就不会支持赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，购买人的权利也可能无法得到保障。
3.小产权房无法过户，因为无法得到法律认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
4.小产权房无法办理抵押，因为根据我国担保法规定，小产权房不适宜作为抵押物。只有能够自由流通的物才能成为抵押物，限制流通物在一定条件下可以成为抵押物。
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