购买商品房时，定金和订金虽然读音相同，但是它们有本质上的区别。定金是一种法律担保方式，是当事人约定由一方向另一方支付一定金额的货币作为债权担保，以促使债务人履行债务，保障债权人的权益。在签订合同时，需要书面约定定金的数额和交付期限。如果给付定金的一方不履行债务，无权要求返还定金；如果接受定金的一方不履行债务，需要向另一方双倍返还债务。当债务人履行债务后，定金应抵充价款或者退还。
而订金是当事人约定的一方付给另一方的货币作为债权担保，当债务人履行债务后，应抵充价款或者退还。如果给付订金的一方不履行债务，无权要求返还订金；如果接受订金的一方不履行债务，需要向另一方双倍返还订金。在我国法律中，订金不具备定金的担保性质，被视为一种预付款。当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
根据我国法律规定，交付订金的一方不能主张定金权利，人民法院也不会支持这种主张。一般情况下，交付订金可以被视为预付款。同时，根据规范房地产开发企业商品房预订行为的通知，房地产开发企业收取订金的数额应不超过总房价的千分之五。双方签订商品房预售合同或者出售合同后，订金应及时返还或者抵充房价。如果购房者支付了订金但是不购买预订房屋，订金将按照预订协议进行处理。但是，在一些特殊情况下，房地产开发企业应全额返还购房者支付的订金。
需要特别提示的是，并非所有的定金都不能退还。 如果商品房不符合销售条件，开发商不得收取任何预订款性质的费用，所以如果购房者已经交纳了定金，无论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件地退还定金给购房者。另外，如果因为不能归责于当事人双方的原因，导致商品房买卖合同未能订立，出卖方也应当返还定金。
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