如果房地产开发商或购房者无法签订合同的原因不是由他们自己导致的，开发商必须返还购房订金。如果商品房买卖合同无法顺利签订，但是这并非是由开发商和购房者的过失导致的，即双方都没有责任，那么开发商必须全额退还购房定金。
不可归责于双方当事人的事由通常指法律上的不可抗力。不可抗力是合同当事人无法预见、避免或克服的客观情况。例如，由于自然灾害原因，商品房不符合购房者交定金的条件，如果购房者拒绝签订商品房合同，那么开发商不需要返还双倍定金，而是必须全额返还购房定金。
如果由于开发商的原因导致合同未能签订，开发商必须返还购房定金。根据《担保法》第八十九条，当事人可以协商一方向另一方支付定金作为债权担保。当债务人履行债务后，定金应抵销价款或退回。如果给付定金的一方未能履行约定的债务，则无权要求返还定金；如果收受定金的一方未能履行约定的债务，则应当双倍返还定金。
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