最近，河北燕郊地区的一些房产业主遇到了麻烦，他们自己拥有的70年产权房屋一夜之间变成了小产权房屋，导致无法买卖交易。那么，购买房屋时应该如何判断小产权房屋，需要注意哪些问题呢？
一位河北网友解释了什么是小产权房。首先，将开发商的产权称为大产权，而购房人的产权称为小产权，是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。其次，根据房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用交土地出让金的被称为大产权房，而需要补交土地出让金的被称为小产权房。按照这种解释，普通商品房是大产权房，经济适用房则是小产权房。第三种类型则是乡产权房，产权证不是由国家颁发，而是由乡村一级政府发放的，这种房屋不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部置换或转让。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
大中城市房价过高是导致小产权房出现的重要原因之一。由于大城市人口流入很多，土地供应有限等原因，许多大城市的房价一直在上涨，小产权房成为现实购买的主流。另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建造的房屋，不需要缴纳土地出让金，所以价格相对较低。但在当前的法律框架下，小产权房是不合法的。小产权房不能确权发证，也不受法律保护。因此，国土资源部门曾经多次表明小产权房是占用集体土地的违法用地，不得登记发证，也不得向城镇居民出售。
一位陕西网友说，购买小产权房的风险有哪些？首先，小产权房没有产权保障，不能进行房屋所有、转让、处置和收益等方面的权利，也不能办理房屋产权过户手续。其次，购买乡产权小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，资金压力会增加，增加购房风险。第三，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样抵押和流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难得到保障。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
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