在不同的时期，国家政策对于房屋和贷款的关系会做出不同的调整。通过认房和认贷的三种组合——认房认贷、认房不认贷、认贷不认房——来调整房屋拥有数量和贷款的关系，以维护房地产市场的平衡发展。那么在这三种情况下，对购房和贷款会产生什么影响呢？以下是对每种情况的分析。
认房又认贷
认房指的是，购房者在购买房屋时需要贷款，通过在当地房屋登记系统中查询相关登记信息，如果名下已有一套或以上的房屋，那么此次购房将被定位为二套房。认贷则是指购房者在申请贷款时，银行会查询征信系统，如果查询到该购房者曾经有过一次贷款买房的记录，那么此次购房也会被定位为二套房。在认房又认贷的情况下，购房者面临的贷款难度会相对较大，因为贷款人在查询房屋登记系统和银行的征信系统后，只要发现购房者名下已有一套或以上房屋或者有过贷款购房的记录，就会将其定为非排名前列套房，按照二套房的首付比例和贷款利率来执行。
那么在认房又认贷的情况下，如果购房者之前的贷款已经还清或者房屋已经卖掉，该如何界定呢？不同的城市会有不同的标准，有些城市仍然按照二套房计算，而有些城市会采取折中处理，根据具体情况来调整贷款利率。
认房不认贷
在认房不认贷的情况下，认定标准的重点在于房。当购房者想要再次购买房产时，通过查询当地房屋登记系统，只要查询到购房者名下已有一套或以上房屋，无论之前的贷款是否已经还清，都会被认定为二套房。如果购房者名下之前没有房产或者之前的房产已经卖掉，造成名下无房，则按照首套房认定。
在这个查询房屋信息的过程中，不考虑购房者的银行贷款记录以及之前的贷款是否已经还清，一切以房为核心。
认贷不认房
在认贷不认房的情况下，认定标准的重点在于贷。这种情况下的认定标准不以家庭拥有的房屋数量为计算标准，而是以之前是否有过贷款记录、是否还清贷款来认定。只要有任何一笔贷款未还清，再次购房都会被认定为二套房及以上。如果之前没有过购房贷款记录或者之前购房的贷款已经还清，没有了任何贷款记录，无论购房者有几套房产，此次贷款都会按照首套房贷款利率和首付比例来执行。
在认贷不认房的情况下，二套房的认定有三种情况：
a. 贷款买过一套房，贷款未还清，在再次贷款购房时，会被认定为二套房。
b. 个人名下有两套房产贷款记录，其中一套已经还清，而另一套还未还清，在再次贷款购房时，也会被认定为二套房并按照二套房的贷款利率执行。
c. 夫妻两人，一方在婚前通过商业贷款购买房产，而另一方在婚前通过公积金贷款购买房产，婚后两人想再次贷款购房。如果之前的购房贷款已经还清，那么银行会根据具体情况来调整贷款利率。如果贷款还没有还清，那么此次贷款购房会被认定为二套房。如果夫妻双方均通过商业贷款购买房产且还没有还清，那么此次贷款购房会被认定为三套房。
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