小区车位归属问题一直是开发商、物业和业主之间的争议点。最近，有报道称某小区规定业主必须购买车位，否则私家车不能进入小区，引起不少业主的共鸣。那么，小区业主是否具有优先使用车位的权利？小区物业是否有权出租或销售车位呢？要回答这些问题，我们首先需要搞清楚以下三个问题：
1. 开发商与物业的关系是什么？
国家倡导房地产开发与物业管理相分离，通过公开招投标选聘具有相关资质的物业管理企业。然而，在现实中，许多小区物业管理企业都是由开发商派生而来，存在父子关系。了解这一现象后，我们可以理解，在小区的车位问题上，物业和开发商通常是共同利益体。当然，由于一些原因，例如新旧物业公司更替时，开发商和物业公司之间也可能存在冲突。
2. 小区车位的产权归属是如何判定的？
根据《中华人民共和国物权法》第74条，建筑划分区域内规划用于停车的车位和车库应满足业主的需求优先。建筑划分区域内规划用于停车的车位和车库的所有权归属由当事人通过出售、赠与或租赁等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位属于业主共有。
3. 小区的车位分为几种？
一般情况下，车位可分为三类：产权车位、公摊车位和人防车位。
产权车位主要指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第74条第3款规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。
人防车位是人防工程的规划车位。根据《物权法》和《人民防空法》立法中的谁投资，谁受益原则，在不妨碍防空功能和满足业主需求的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，没有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
那么回到开篇的案例，物业是否有权禁止没有购买车位的业主车辆进入小区呢？
首先，我们需要确定小区内的车位属于哪种性质。如果是开发商的产权车位，小区业主可以成立业主委员会，并与物业交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车库的所有权属于全体业主共有，根本谈不上出租或出售。
微信扫一扫 
支付宝扫一扫