二手房市场火爆，许多购房人只关心自己的贷款方式，而忽视实际的贷款年限。然而，贷款年限会直接影响还款的月供。在实际贷款申请过程中，有很多因素会影响银行实际批准的年限，其中有哪些因素呢？
首先，购房人要注意房屋的土地使用年限和房龄不同。土地使用年限是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算。大多数银行要求贷款年限小于土地使用年限，但不同银行规定也不相同，购房人在贷款之前应该咨询银行，查清购买房屋的土地使用年限，以免影响自己的贷款年限。
房龄也是决定贷款年限的主要因素。一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短。例如，北京东城、西城等二环内一些70或80年代的房屋，银行在贷款时可控的风险相对较大，审批时也会比较谨慎。
在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。个人公积金每月的缴存额越高，贷款的年限也越短。如果缴存额达到2085元或以上，贷款的年限无法达到30年，这一点购房人也要注意。
年龄也是银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其为基础的因素。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常商业贷款的年龄和贷款年限应小于65年，而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年。购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。
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