在购买房屋时，定金的退还问题是很多人关心的。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。如果债务人履行了债务，定金应抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定的债务，则无权要求返还定金；如果收受定金的一方不履行约定的债务，则应当双倍返还定金。
在购买房屋时，首先要分清定金和订金的概念。定金是合同当事人为确保合同履行而约定的担保形式，具有法律效力。如果购房者履行了合同义务，定金就应抵作价款或者收回；如果购房者没有履行合同义务，则无权要求返还定金。如果开发商不履行合同义务，应当双倍返还定金。而订金则不具备担保性质，是一种支付手段，如果购房者不履行合同义务，则可以要回订金。
在签订定金协议时，必须要看清认购书上写的是哪种金。定金协议应该以书面形式约定，并要注明房屋情况概述、房屋交易情况、定金的金额及支付方式和其他约定等内容。协议签订时的当事人应与主合同人保持一致，协议中的款额必须明确写明是定金两字，而不是订金、预付款、认购金、诚意金等。定金的数额应由当事人约定，但不能超过成交价的20%；超过部分是无效的。定金协议具有法律效力，任何一方违约，都有法律约束。
最后，定金的退还问题要根据买卖双方的违约情况来协商。如果是卖方违约，则定金可退；如果是买方违约，则定金不可退。对于违约责任的约定，应该具备可操作性。如果双方约定以交付定金作为购房合同的担保，那么买方拒绝购房的，无权要求返还定金；卖方拒绝卖房的，则应当双倍返还定金。
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