最近因北京的限购传闻，商住房的热度不断上升，但是商住房本身存在不少缺陷和风险，所以要非常谨慎地购买。
商住房的土地属于非住宅用地，房产证也注明书商业和办公类产权，因此本质上属于灰色产品，存在很多风险和弊端。
以下是商住房存在的至少11个问题：
1. 商住房的配套要比普通住宅差，开发商一般不会为商住项目引进学校、幼儿园等配套设施，即使是混合商住的项目，商住房业主也不能享受子女入学优惠。
2. 商住房的土地使用年限比普通住宅少20-30年，只有40-50年，这对二次销售会产生影响，购房者都会更加关注土地使用年限问题。
3. 商住房的贷款压力大，贷款期限只有10年，首付必须达到50%，利率也没有优惠，在基准利率上上浮10%。
4. 一手商住房不享受税费减免优惠，二手商住房的交易成本更高，还会强制征收增值税，没有满五少有等政策。
5. 部分商住房可以争取到民水民电，但物业费和供暖费等支出仍按商业标准收取。
6. 商住房购买不能指望落户。
7. 商住房没有燃气，电费又很贵，居住成本高。
8. 选择商住房居住的购房者要接受办公、餐饮、零售等人员混杂的状态，每次人口密度都很大，出行和居住体验都不好。
9. 商住房基本没有业主委员会，一旦出现问题，只能自行维权，势单力薄。
因此，对于开发商宣传的商住房不限购不限贷、精装修拎包入住等营销手段，购买者要多考虑，不要被忽悠。
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