评估一处房产是否值得投资，最关键的是要考虑其投资价值，即房屋价格与预期收入之间的关系是否合理。合理的房价收入比公式是什么呢？以下三个公式可以帮助你估算合理的房价收入比，不妨一试。
一、租金乘数小于12
租金乘数是比较房屋总售价和每年租金收入的一个简单公式（租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入）。如果租金乘数小于12，那么该房产的投资收益率就是理想的。例如，2001年时上海市徐汇区西藏南路的一处小户型售价为22万元，每月租金为1500元，租金乘数为12倍。一般来说，大多数租赁房产的租金乘数都在此范围内。如果一处房产的租金乘数超过12倍，那么就可能导致负现金流。现在，这套房子的售价已经上涨到60万元，而月租金仍未超过2000元，租金乘数已经升至25倍，远远超出了合理的范围。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己的要求进行比较，或者在不同物业之间进行比较，取较小者。但这个方法并未考虑房屋空置和欠租损失以及营业费用、融资和税收的影响。
二、8年~10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数 = （首期房款 + 期房时间内的按揭款）/ [（月租金 – 按揭月供款）×12]。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年之间。以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，那么它的投资回收年数为10.3年。然而到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入已无法弥补月供款，实际上面临着无法回收投资的问题。
三、15年收益是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。如果该物业的年收益×15年 = 房产购买价，那么该物业具有合理价值；如果该物业的年收益×15年 > 房产购买价，那么该物业仍具有升值空间；如果该物业的年收益×15年 < 房产购买价，那么该物业的价值已经被高估。
仍以上文提到的小户型为例，2001年时，该房产的年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，以2000元每月的租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被高估。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的则需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。例如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
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