小产权房是指建在中国农村和城市周边农民集体所有土地上的销售住房，由于这些土地在转让时未缴纳土地出让金等费用，因此无法得到国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发。因此，小产权房也被称为乡产权房。
小产权房通常分为三类：
1. 违法占用集体土地或耕地建设商品住宅，将农民集体土地使用权流转的违法建筑。
2. 在政府划拨或出让的土地上不按规划功能开发或使用，将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3. 在军队享有使用权的土地上进行商品房开发，之后卖给军人以外的地方居民，被称为军产房。
小产权房的土地不是经过合法出让的，房屋未经建筑规划，因此没有国家发放的土地使用证和预售许可证。购房合同在国土房管局不会进行备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
对于银行来说，一般不会接受产证不全、土地为划拨性质的不动产抵押。因为这样的房屋买卖合同不受法律保护，随时可能带来纠纷，所以一般小产权房无法贷款。
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