在购买二手房时，很多购房者会对一个问题感到疑惑：为什么按照首套首付3成来算，房子总价为100万的房子，首付款不一定是30万呢？
实际上，二手房为首套首付，首付的比例往往要比规定的较低首付比例高很多，这主要是因为银行对房屋的评估价达不到购房者实际购买价，造成了首付款不一定为30万的现象。那么，什么是二手房的评估价呢？
二手房的评估价是指在二手房交易过程中，由贷款银行认可的评估公司综合考虑房屋原购买价格、现状、周边交易情况等因素评估出来的价格。评估价一般为市场价的80%-90%。购房者如果要办理按揭贷款，银行需要根据房屋评估报告按规定的房价百分比提供贷款。
房屋的房龄、户型、楼层、装修和配套等因素会影响评估价，所以评估价比市场价低的情况也很常见。例如，一个购价100万的二手房，评估价为90万，购房者可贷到评估价的7成，即63万，首付款为37万。
评估价不仅影响贷款额度，也影响交易的税费。评估价越高，贷款额度就越大，实际支付的首付款也就可以少一些。但是，增值税、契税和个税的缴纳都是在评估价的基础上乘以对应的比例，评估价越高，缴纳的税费也越高。因此，评估价过高或过低都不好，适中比较好。
总之，在购买二手房时，应该选择房龄较新的房屋，因为房屋自修建完毕后，就进入了折旧期，银行在评估时会考虑房屋的折旧率。选购适中的房屋，可以避免多缴纳税费和首付款的问题。
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