在购买房屋时，需在验完售楼书后签订认购书并交付定金。购房人必须注意认购书中定金和订金的区别，定金是一个法律概念，旨在保证合同的成立和履行，具有特定规则，如一分不履行债务的无权要求返还定金，收受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金则不具备担保性质，只是一种支付形式，若一方未履行合同债务，订金仅可作为赔偿金。在认购书中，要明确定和订之间的差异，并了解开发商规定的购房时间限制。此外，定金和订金的法律后果也不同，因此需慎重对待。
根据我国《民法通则》和《担保法》的规定，定金和订金的区别主要表现在以下四个方面：首先，交付定金的协议不违反主合同，而交付订金的则违反；其次，当一方未履行债务时，给付定金的不可要求返还定金，收受定金的应该双倍返还，但订金仅可作为损害赔偿金；第三，定金金额不能超过标的额的20%，而订金的数额可由买卖双方自由约定；最后，定金具有担保性质，而订金仅是单方行为，没有明显的担保性质。因此，在购房时需明确定金和订金的区别。
定金具有四种法律效果，现在我国《合同法》、《担保法》和司法解释中均加以规定。当一方未履行约定的债务时，给付定金的一方无权要求返还，而收受定金的一方应双倍返还定金。此外，约定以交付定金作为订立主合同担保的时候，若一方拒绝订立主合同，给付定金的一方无权要求返还，而收受定金的一方应双倍返还。如果出卖人向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但因一方原因未能订立该合同，应当按照法律规定处理，因不可归责于双方原因导致合同未能订立的，则出卖人应返还定金。
定金罚则是指债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。如果未履行合同债务，给付定金的一方无权要求返还，收受定金的一方应双倍返还。需要注意的是，若认购书中定金金额超过房屋价格，则超出的部分不能适用定金罚则。在签订购房合同之前，需仔细阅读认购书中有关定金和订金的规定，并了解开发商对购房时间的限制。
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