1. 开发商没有销售许可证或产权证，无法合法销售商品房，导致购房合同无法签订。
2. 开发商存在欺诈行为，例如将认购房屋转售给其他人。
3. 由于合同条款无法达成一致意见，例如卖家对房屋信息表述模糊，或卖家修改购房书中的条件（例如房屋面积和价格），导致合同主要条款无法确定。
4. 购房双方都没有过错，但是由于第三方或自然灾害等原因，商品房项目无法建设或按原约建设。
1. 签署购房认购书后，如果购房者反悔，定金是不能退还的。
2. 如果由于个人征信问题无法贷款导致商品房买卖合同无法签订，购房者不能要求开发商返还定金。
根据《合同法》第115条规定：如果定金付款一方没有履行约定的债务，则无权要求返还定金。如果收到定金的一方没有履行约定的债务，则应双倍返还定金。
要退回定金，必须符合特定条件，例如合同条款无法达成一致意见。此外，在认购书规定的时间内签订合同，或通过合同条件谈判时双方修改的记录或双方的谈话录音来证明也可以退回定金。有些购房者通过签订补充协议的方式来达到退回定金的目的。
对于没有销售许可证或产权证的内部认购项目，由于不具备销售条件，无论何时都可以退回定金，无需进行大量证明，可以直接起诉。
然而，由于合同的性质和内容的区别，实际操作中应针对每个合同采取不同的方法。建议在签署合同时要谨慎，如果已经签署了合同且不确定如何保护自己的利益，可以寻求专业律师的帮助。
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