高层住宅指的是十层及以上的住宅，有时一般指十二层以上的住宅，根据国家《住宅设计规范》的规定。高层住宅是城市化和工业现代化的产物，可以根据外部体形分为塔式、板式和墙式，根据内部空间组合分为单元式和走廊式。
高层住宅的优点包括节约土地，增加住房和居住人口。相同地基建筑六层住宅和建筑12层住宅相比，土地利用率、住房和居住人口可提高一倍。高层楼房视野开阔，空气流通，采光和通风效果也比多层住宅好。楼层低的单元给人的视野感觉压逼感较强，使人产生一种烦闷、压力等的不良感受；楼层高污染少，房间干燥清洁，易于保持卫生。同时楼高噪音小而少，一般每高一层楼，噪音就会减低约10分贝。高层住宅蚊虫、老鼠等四害相对较少，高于20层以上蚊虫和老鼠基本上为零。此外，高层住宅结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长。
高层住宅的缺点包括投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大，另外还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔保养维修费用。上下不方便，电梯服务虽然很方便，但遇到停电、修理就很麻烦。安全性不如多层住宅，高层住宅留置多个互相连通的疏散口和楼梯，往往为入户偷盗和其他犯罪提供作案条件。此外，在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，老人和孩子因上下不便，双职工要日日上班，很难建立和发展良好的人际交往和邻里关系。
高层住宅可以分为单元式高层住宅、塔式高层住宅、通廊式高层住宅。单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯和电梯。塔式高层住宅以共用楼梯和电梯为核心布置多套住房。通廊式高层住宅以共用楼梯和电梯通过内、外廊进入各套住房。
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