现在越来越多的人选择贷款购买房产，但是很少有人了解房贷的基本常识。为此，融360小编总结了10个买房贷款及还房贷需要了解的常识问题。
NO.1 即使是等额还款，还款额度也是会变的
许多人认为在合同约定了还贷利率后选择等额还款，每个月还的钱应该是一样的，但是事实上，每年的还款金额都可能会发生变化。房屋贷款利率一般有两个因素决定，即基准利率和优惠利率。如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会发生相应的变化。如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会随之变化。
NO.2 如何选择银行
如果需要提前还款，有些银行规定必须还款额度达到20%以上才能还款，这样就相对较为苛刻，因此，更好选择能够提供宽松还款要求的银行。如果银行之间有不同，需要仔细比较才能选择到最合适的银行。
NO.3 提前还款的方式和意义
提前还款可以采用一次性付清、还款额度不变但期限缩短、期限不变但额度减少以及提高还款额度缩短期限等方式。这些方式各有优缺点。
NO.4 提前还款的基本流程
如果是部分还款，需先去银行预约，填写申请单并与银行约定还款时间，缴纳还款金额并办理还款手续。如果是全部还款，需进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。
NO.5 还款方式的选择
如果有提前还款计划，建议选择等息还款，因为排名前列的几个月还的最多，因此可以更有效地节约利息。如果选择等额还款，则前两年缴纳的利息会比较多，此时提前还款的意义就不大了。如果有双周还等还款方式，当然就更加省利息了。
NO.6 每月还款额的计算
贷款合同中都会有等额还款公式，即每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数次幂/[（1+月利率）还款月数次幂-1]。此外，如果一月份上一年基准利率发生了调整，需要根据剩余本金核定月度还款额。
NO.7 本月还款的计算
本月还款利息的计算公式为本月利息=剩余本金×月利率。本月归还本金则为每月还款额减去本月利息。
NO.8 不要选择大月提前还款
由于大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天。日利率=年利率÷360，但一年有365天，按天计算会多交几天利息。另外，如果发放贷款日与还贷日之间的日期不是一整月，则这段日期也需要计算利息。
NO.9 房贷是最优惠的融资方式
房贷是较便宜的融资方式，能够有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中。因此，合理负债有利于规划个人理财。
NO.10 开始还的都是利息
有些人认为自己贷款20年，每月还2000元，还了两年，已经还了5万元，但实际上开始还的都是利息，本金还得到很少，因此前几年还的利息远远多于本金。需要清晰地理解，刚开始还的都是利息。
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